Quy hoạch chắc chắn sẽ "vỡ trận" nếu condotel được cấp sổ đỏ

Ông có thể nói về sự khác biệt căn bản giữa đất ở và đất thương nghiệp, du lịch, dịch vụ?

- Điểm khác nhau giữa hai loại đất này là ở quyền của chủ dùng và kì hạn dùng. Người chủ đất ở có 7 quyền sở hữu nhà ở còn với đất dịch vụ, du lịch, thương mại, người sở hữu chỉ có quyền với thời kì lưu trú giới hạn theo nhà tiêu pháp lý. Cụ thể, quyền chuyển nhượng không phải thỏa thuận dân sự giữa hai bên mà phải có điều kiện bởi đây là đất thuê. Sau hạn đó, Nhà nước có thể thu hồi để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Đó là chưa tính các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật để khống chế mật độ xây dựng khác nhau. Yếu tố quan trọng là hệ số sử dụng đất, tổng diện sàn trên diện tích đất, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật. Chẳng hạn, với đất dịch vụ, thương nghiệp, du lịch, khoảng 2-4 căn hộ mới có một chỗ đỗ xe. Trong khi đó, một căn hộ chung cư có thể có 2 chỗ đỗ xe. Mức độ tác động đến hạ tầng kỹ thuật sẽ khác nhau với cách tính khác nhau.

TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ toạ Hội Quy hoạch Phát triển thành thị Hà Nội

Vấn đề lớn nhất giờ là tính kì hạn cho loại đất dịch vụ, du lịch, thương mại thế nào? Có đề xuất vận hạn lên đến 99 năm. Nhưng nếu cho thuê quá dài như thế sẽ rất khó dự báo tốc độ phát triển kinh tế - xã hội để điều tiết. Trong Luật Đất đai từ năm 1993-2003 đến nay, kì hạn dùng đất dịch vụ, thương nghiệp, du lịch đều trong khoảng 30, 50 hoặc 70 năm tùy vào độ vững bền của công trình. Theo tôi, đây là thời kì tương đối hợp lý.

Ông nghĩ suy thế nào về đề xuất đất du lịch được sử dụng lâu dài như đất ở, tức được cấp sổ đỏ?

- giả dụ thế, quy hoạch khu dân cư hiện hữu chắc chắn vỡ trận. Khi phát triển thành thị, vấn đề dân số, không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật phải được quản lý chém. Về dân số phải tính hạnh dân số lưu trú, dân số ổn định và khách vãng lai. Sức chịu tối đa của hạ tầng kỹ thuật sẽ được tính nết dựa theo dân số được quy đổi từ khách vãng lai, tạm cư. Nhưng nếu đất du lịch được dùng như đất ở, có quyền chuyển nhượng thừa kế, hạ tầng sẽ chẳng thể kham nổi khi dân tạm trú biến thành dân số ổn định. Thậm chí, điều này còn tác động đến nhiều luật khác.

Vậy theo ông, các cấp quản lý quốc gia nên hỗ trợ thế nào với dòng sản phẩm đặc thù này?

- Thị trường BĐS đang ghi nhận sự chuyển hóa của condotel. Dưới góc độ quản lý Nhà nước, đây được xem là giải pháp huy động vốn từ nguồn lực xã hội để phát triển (thay vì dựa vào nguồn vốn ngân hàng). Tuy nhiên không nên đổi thay cả bộ máy luật chỉ vì nó mà chỉ nên tạo điều kiện cho các chủ sở hữu condotel bằng việc rà soát, bổ sung một số điều tại Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS.

Nhiều chủ đầu tư lăng xê các sản phẩm BĐS trên đất này được cấp sổ đỏ, điều này là không đúng. Theo quy định ngày nay, nếu hiệp đồng mua - bán ghi rõ căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng được lưu trú mà được cấp sổ đỏ, tức thị cơ quan cấp sổ làm trái luật. Dạng BĐS nghỉ dưỡng này chỉ được coi xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng với hạn hoặc 30, 50 năm, hoặc tối đa là 70 năm, nhưng số này rất ít. Chỉ căn hộ nhà ở mới được sở hữu lâu dài, được cấp sổ đỏ.

Xin cảm ơn ông!